2026년 세제개편안 부동산 세금
: 종부세·양도소득세 변화
거주 여부에 따라 세금이 크게 갈립니다 — 살지 않는 집이 있으시면 꼭 읽어 주십시오.
1. 한눈에 보는 요약
가장 먼저 확인하실 것 — 우리 집은 ‘거주’인가요?
이번 개정의 거의 모든 갈림길이 그 집에 실제로 사는지에서 시작합니다.
같은 값의 집이라도 거주하면 세금이 줄고, 거주하지 않으면 크게 늘어납니다.
다만 사정이 있어 비워 둔 기간은 거주한 것으로 인정받을 수 있습니다 —
취학, 직장 이전, 1년 이상 치료·요양, 해외 체류, 부모 봉양 등입니다.
해당되실 수 있으니 상담 시 꼭 말씀해 주십시오.
2. 이렇게 바뀝니다
2-1. 종합부동산세 (매년 내는 보유세)
| 구분 | 지금 | 바뀐 뒤 |
|---|---|---|
| 1주택 — 살고 있는 경우 | 공시가격 12억 초과부터 | 공시가격 14억 초과부터 기준이 올라가 부담이 줄어듭니다 |
| 1주택 — 살지 않는 경우 | 공시가격 12억 초과부터 | 공시가격 9억 초과부터 기준이 내려가 새로 내시는 분이 생깁니다 |
| 2주택 이상 | 공시가격 합계 9억 초과부터 | 4억 + (5억 × 거주하는 집 비중) 사는 집 비중이 낮을수록 불리합니다 |
| 공정시장가액 반영비율 세금을 매길 때 공시가격의 몇 %를 반영하는지 |
60% | 2027년 70%(모두 같습니다) 2028년부터 3주택 이상이거나 조정대상지역에 집이 있으면 80%로 차등 적용 1주택자는 해당 없이 계속 70%입니다 |
2-2. 양도소득세 (팔 때 내는 세금)
- 장기보유 공제가 ‘오래 가진 것’에서 ‘오래 산 것’으로 바뀝니다.
이름도 장기거주 소득공제로 바뀝니다.
살지 않고 보유만 한 경우 공제가 2029년에는 0%까지 줄어듭니다. - 10년 이상 거주한 1주택(양도가액 30억 이하)은 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 열 배 올라갑니다.
- 65세 이상이 수도권 집을 팔고 지방으로 이주하면 양도세를 깎아 줍니다 — 2027년 50%(5억 한도) · 2028년 30%(3억 한도), 2029년 종료입니다.
2-3. 조정대상지역에 집이 있다면 — 따로 보셔야 합니다
서울 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당수정중원·수원 영통장안팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이
조정대상지역입니다.
여기에 해당하면 네 가지가 한꺼번에 걸립니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| ① 보유세 가중 | 조정대상지역에 집이 있는 2주택 이상이면
공정시장가액 반영비율이 2028년부터 80%로 차등 적용됩니다. 2027년은 모두 70%이고, 1주택자는 해당 없습니다. |
| ② 팔 때 중과 | 2주택 +20%p / 3주택 이상 +30%p가 붙습니다. 단 2027년 +5%p · 2028년 +10%p로 한시 완화되었다가 2029년 원래대로 돌아갑니다. 2026년에 이미 파신 경우에도 2027년 1월 1일 이후 신고하시면 완화된 세율을 소급 적용받습니다 |
| ③ 일시적 2주택 기간 단축 | 새 집을 사고 옛 집을 팔 때 주어지던 기간이 3년 → 2년으로 줄어듭니다. 2026년 8월 4일 이후 새로 취득한 경우부터 적용됩니다 (8월 3일까지 취득했거나 계약금을 낸 경우는 종전 3년) |
| ④ 임대주택 혜택 축소 | 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과 배제가 단계적으로 폐지됩니다 (2026년 10월 1일 시행) |
3. 사례로 보는 세금 변화
실제로 얼마나 달라지는지 다섯 가지 경우로 정리했습니다.
종합부동산세는 1년치, 양도소득세는 팔았을 때 한 번 내는 금액입니다.
금액은 시세를 기준으로 대략 어느 방향으로 얼마나 움직이는지를 보여 드리는 것으로,
같은 시세라도 실제 공시가격에 따라 세액은 달라집니다.
사례 1. 강남 시세 30억 아파트에 20년 살고 계신 분
| 세금 | 지금 | 바뀐 뒤 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 종부세 | 101만원 | 92만원 | 9만원 감소 |
| 양도세 | 4, | 3, | 855만원 감소 |
고가주택이어도 실제로 살고 계시면 세금이 줄어듭니다.
“비싼 집은 무조건 세금이 오른다”는 것은 사실이 아닙니다.
사례 2. 용산 시세 20억 아파트를 전세 주고 다른 곳에 사시는 분 가장 큰 변화
| 세금 | 지금 | 바뀐 뒤 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 종부세 | 21만원 | 156만원 | 7.3배 |
| 양도세 | 7, | 1억 3, | 1.9배 |
이번 개정에서 가장 크게 불리해지는 경우입니다.
가지고 계시는 동안에는 매년 종부세가 늘고, 파실 때는 양도세가 늘어
양쪽에서 동시에 부담이 커집니다.
사례 3. 서울 평균 시세(13.6억) 아파트에 10년 살고 계신 분
| 세금 | 지금 | 바뀐 뒤 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 종부세 | 없음 | 없음 | 변화 없음 |
| 양도세 | 81만원 | 없음 | 81만원 감소 |
서울에서 실제로 거주하시는 대다수 1주택자는 영향이 없거나 오히려 유리해집니다.
사례 4. 서울 집(거주) + 하남 집(전세)을 가진 2주택자 조정대상지역
상황 — 본인은 서울 집(시세 13.6억)에 실제로 거주하시고,
하남 집(시세 15억)은 전세를 놓고 계십니다.
하남 집은 보유 5년 · 거주하지 않음이고, 취득가격은 7.5억으로 가정했습니다.
두 채 모두 조정대상지역입니다.
아래 양도세는 하남 집을 파실 때의 금액입니다.
| 세금 | 지금 (2026년) | 2027년 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|---|
| 종부세 | 352만원 | 633만원 | 964만원 | — |
| 양도세 |
소급 특례 적용 시 (3억 1, |
3억 1, |
3억 5, |
4억 2, |
2026년에 파셔도 2027년과 같습니다 — 소급 특례가 들어 있습니다
위 표에서 줄을 그은 4억 2,751만원은 현행 법을 그대로 적용한 금액이고,
괄호 안 3억 1,538만원이 실제로 부담하실 금액입니다.
이번 개정안에는 2026년에 중과세율로 파신 분도
2027년 1월 1일 이후 신고하시면 완화된 세율을 적용받는 규정이 들어 있기 때문입니다
(2주택 +5%p, 보유 2년 이상인 경우).
정리하면 2026년·2027년·2028년까지가 유리한 구간이고,
2029년부터 원래대로 돌아갑니다.
가장 시급하게 판단하셔야 하는 경우입니다.
- 파실 생각이 있다면 2027년에 파는 것과 2029년에 파는 것의 차이가 1억 1,212만원입니다.
중과세 완화가 2028년까지만 적용되고 2029년에 원래대로 돌아가기 때문입니다. - 반대로 계속 보유하시면 종부세가 매년 늘어납니다(352만 → 964만원).
- 파는 이익과 버티는 비용을 함께 놓고 판단하셔야 합니다.
상담을 권해 드립니다.
사례 5.65세 이상, 시세 18억 집에 10년 살다가 지방으로 이주하시는 분
상황 — 전세를 주는 것이 아니라 그 집을 실제로 파시고 양도 후 6개월 안에 비수도권으로 옮겨 사시는 경우입니다.
| 세금 | 지금 | 2027년 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|---|
| 종부세 | 7만원 | 없음 | 없음 | — |
| 양도세 | 804만원 | 200만원 | 279만원 | 399만원 |
새로 만들어지는 고령자 지방 이주 감면 덕분입니다.
다만 2027년이 가장 유리하고 2029년에는 감면이 끝납니다.
5년 안에 다시 수도권으로 오시면 감면받은 세금을 도로 내셔야 합니다.
4. 확인하실 점
- 위 금액은 아직 확정된 법이 아닙니다.
2026년 8월 3일 정부가 발표한 개정안 기준이며, 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다. - 위 금액은 정확한 세액이 아니라 방향과 크기를 보여 드리는 것입니다.
시세를 기준으로 평균적인 공시가격 비율을 적용해 계산했고, 취득가격·보유기간·나이 등은 일정하게 가정했습니다. - 특히 공시가격은 반드시 실제로 조회해 보셔야 합니다.
같은 시세라도 실제 공시가격은 집마다 다르고, 그 차이 하나로 세금을 내느냐 안 내느냐가 갈리는 구간이 있습니다. - 조정대상지역 2주택 이상 중과세 금액은 정부가 예시를 내놓지 않아 저희가 개정안 규정에 따라 산출한 추정치입니다.
댁의 상황에 맞는 정확한 계산과 절세 방안은 저희에게 문의해 주십시오.
특히 2주택 이상이시거나, 살지 않는 집을 가지고 계신 경우에는
시기 선택만으로 세금이 크게 달라지므로 미리 상담하시기를 권해 드립니다.
본 자료는 2026년 세제개편안(정부안) 기준으로 작성된 안내자료이며 개별 사안의 세무 판단을 대신하지 않습니다.
정확한 세액은 저희와 상담하십시오.
5. 세법 변경표 — 바뀌는 항목 전체
아래는 이번 개정안에서 바뀌는 항목을 하나도 빼지 않고 연도별로 모은 표입니다.
위 본문보다 자세하니, 해당되시는 줄만 찾아보셔도 됩니다.
5-1. 종합부동산세
| 항목 | 현행 | ’27년 | ’28년~ |
|---|---|---|---|
| 과세대상 1세대1주택 | 공시 12억 초과 | 공시 14억 초과(시가 약 20억) | |
| 기본공제 1주택· | 12억 | 14억 | |
| 기본공제 1주택· | 12억 | 9억 | |
| 기본공제 그 외 | 9억 | 4억 + (5억 × 거주주택 비중) | |
| 공정시장가액비율 1주택· | 60% | 70% | |
| 공정시장가액비율 3주택↑ 또는 조정지역 보유 | 60% | 70% | 80% |
| 세율 체계 | 주택수 기준 | 주택수 기준 | 주택가액 기준 단일 |
| 세율 — 과표 6~ | 1.0% | 1.0% / 1.3% | 1.3% |
| 세액공제 보유/ | 보유 20/ | 보유½· | 거주 20/ |
| 세액공제 한도 | 없음 | 800만원 | 600만원 |
| 세부담 상한 | 150% | 200% | |
| 법인 세율 | 2.7 / 5.0% | 3.5 / 5.0% | 5.0% 단일 |
’28~ 세율(모든 주택): 3억↓ 0.5 / 3~6억 0.7 / 6~12억 1.3 / 12~25억 2.0 / 25~50억 3.0 / 50~94억 4.0 / 94억↑ 5.0 (%)
’27 1·2주택: 12~25억 1.5 / 25~50억 2.0 / 50~94억 2.7 / 94억↑ 3.5 (%)
5-2. 양도소득세
| 항목 | 현행 | ’27년 | ’28년 | ’29년~ |
|---|---|---|---|---|
| 제도 명칭 | 장기보유특별공제 | 장기거주 소득공제(주택) | ||
| 1세대1주택 공제율 | 보유4%+거주4% 최대 80% | 현행과 같음 | 거주 6% + 보유 2% | 거주 8% |
| 다주택 | 보유 2% 최대 30% | 현행과 같음 | 보유1% 또는 거주2% | 거주 2% |
| 공제 한도 | 없음 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
| 기본공제(10년거주· | 연 250만원 | 연 2, | ||
| 조정지역 중과 2주택/ | +20 / +30%p | +5 / +10%p | +10 / +15%p | +20 / +30%p |
| 고령 지방이주 감면 | 없음 | 50%(5억 한도) | 30% | 종료 |
| 일시적 2주택(조정) | 3년 | 2년 — 기준일 ’26.8.4. | ||
| 비사업용 토지 | 장특 30%· | 유예 | 장특 배제 · 중과 +20%p | |
5-3. 조정대상지역 매입임대 아파트 (’26.10.1. 시행)
| ~ | ’28년 양도 | 이후 |
|---|---|---|
| 중과배제 · 장특우대 50% | 1/ 장특우대 30% |
중과 · 장특우대 배제 |
임대의무 중(’27.1.1. 기준)인 경우: 임대의무 종료일~1년 중과배제·50% / 1~2년 1/2중과·30% / 2년~ 배제.
상생임대주택 특례는 ~’26.12.31. 적용기한 종료.